Besenrein heißt besenrein
Geschuldet ist in der Regel eine besenreine Übergabe: grober Schmutz entfernt, Böden gekehrt oder gesaugt, Möbel und persönliche Gegenstände heraus, Müll entsorgt. Eine professionelle Grundreinigung, geputzte Fenster oder eine desinfizierte Küche können Vermieter ohne wirksame vertragliche Grundlage nicht verlangen.
In der Praxis lohnt sich trotzdem mehr als das Minimum. Eine sichtbar saubere Wohnung erzeugt bei der Übergabe eine völlig andere Stimmung als eine, in der noch Staub und Klebereste liegen – und die Stimmung entscheidet oft darüber, wie genau hingesehen wird.
Schönheitsreparaturen: häufig nicht geschuldet
Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die Mieterinnen und Mieter zum Streichen bei Auszug verpflichten. Ein großer Teil dieser Klauseln ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, vor allem Klauseln mit starren Fristenplänen. Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Pflicht vollständig – Sie schulden dann auch keine anteiligen Kosten.
Ebenfalls entschieden: Wer eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, ohne dafür einen angemessenen Ausgleich zu erhalten, muss bei Auszug grundsätzlich nicht renovieren. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag deshalb vor der Übergabe – oder lassen Sie ihn prüfen. Der Berliner Mieterverein sowie Fachanwältinnen und Fachanwälte für Mietrecht klären das in einem Termin.
Davon unberührt bleibt alles, was über die normale Abnutzung hinausgeht: ein Fliesenspiegel mit ungewöhnlich vielen Bohrlöchern, Brandlöcher, Tierschäden oder in Eigenregie gestrichene Wände. Wände, die Sie in kräftigen Farben gestrichen haben, müssen Sie in der Regel wieder neutral streichen.
Bohrlöcher, Dübel, eigene Einbauten
Bohrlöcher in üblicher Anzahl gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch – Lampen, Regale und ein Fernseher müssen irgendwo befestigt werden. Üblich ist, sie zu verschließen und zu überstreichen. Wo die Grenze zwischen üblich und übermäßig verläuft, ist eine Frage des Einzelfalls; bei Fliesen gilt ein strengerer Maßstab als bei Trockenbauwänden.
Alles, was Sie selbst eingebaut haben – Einbauküche, Duschwand, Laminat, Katzenklappe –, müssen Sie beim Auszug grundsätzlich zurückbauen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Umgekehrt können Sie diese Gegenstände der Nachmieterin, dem Nachmieter oder dem Vermieter anbieten. Halten Sie eine solche Vereinbarung immer schriftlich fest.
Das Übergabeprotokoll
Das Protokoll ist das wichtigste Dokument des ganzen Auszugs. Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht selbst gesehen haben, und keine Pauschalformulierungen wie „Mieter erkennt alle Mängel an“. Mängel gehören konkret benannt: Raum, Stelle, Art des Schadens.
Machen Sie am Tag der Übergabe zusätzlich Fotos von jedem Raum, von Böden, Fenstern, Bad und Küche sowie von den Zählern. Fotos mit Datum beenden eine Auseinandersetzung um die Kaution oft, bevor sie richtig beginnt. Nehmen Sie eine unterschriebene Kopie des Protokolls mit; ein Protokoll, das nur der Vermieter besitzt, nützt Ihnen wenig.
- Zählerstände für Strom, Gas und Wasser mit Zählernummer
- Anzahl aller übergebenen Schlüssel, einzeln aufgeführt
- Vorhandene Mängel konkret beschrieben, mit Ort
- Datum, beide Unterschriften, eine Kopie für Sie
Schlüssel und Zähler
Übergeben Sie alle Schlüssel, auch selbst nachgemachte – für Wohnung, Haustür, Keller, Briefkasten, Hoftor, Waschküche. Ein fehlender Schlüssel kann bei einer Schließanlage teuer werden, weil unter Umständen die gesamte Anlage getauscht werden muss. Zählen Sie deshalb gemeinsam und halten Sie die Anzahl im Protokoll fest.
Melden Sie die Zählerstände zusätzlich selbst Ihrem Energieversorger, statt sich darauf zu verlassen, dass der Vermieter es tut. So vermeiden Sie Abrechnungen für einen Verbrauch, der nicht mehr Ihrer war.
Kaution: Wann kommt das Geld zurück?
Vermieter dürfen die Kaution nach dem Auszug eine angemessene Zeit zurückhalten, um zu prüfen, ob Ansprüche bestehen. In der Praxis werden dafür je nach Fall bis zu sechs Monate akzeptiert. Ein Teilbetrag darf zusätzlich bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung einbehalten werden – aber nur in der Höhe, in der eine Nachzahlung realistisch ist, nicht die gesamte Summe.
Ist diese Zeit verstrichen, fordern Sie die Kaution schriftlich an: mit Fristsetzung und Kontoverbindung. Bleibt eine Reaktion aus, helfen der Mieterverein oder eine Fachanwältin beziehungsweise ein Fachanwalt für Mietrecht weiter.
Termin klug legen
Legen Sie die Übergabe nicht unmittelbar auf den Umzugstag, sondern lassen Sie mindestens einen Tag dazwischen. Sie brauchen diesen Tag für die Endreinigung, für Bohrlöcher und für all das, was beim Ausräumen erst sichtbar wird – etwa den Kratzer hinter dem Schrank.
Vereinbaren Sie den Termin bei Tageslicht. In einer Wohnung ohne Lampen lässt sich der Zustand von Wänden und Böden nach Einbruch der Dunkelheit nicht beurteilen – weder von Ihnen noch von der Gegenseite. Und nehmen Sie eine zweite Person mit: als Zeugin oder Zeugen und als zweites Augenpaar.